近年来， REITs，也就是不动产投资信托基金，在中国从试点走向常态化发行，已经成为推动不动产金融创新、盘活存量资产、服务实体经济高质量发展的重要工具。随着基础设施、保障性租赁住房、消费类资产等不断纳入REITs资产范围，市场迎来了“扩容”的新阶段。
在这样的背景下，REITs可以选择怎样的发展路径？REITs市场该如何在规则完善、税收政策等方面实现突破，为全国的不动产金融创新提供新的范式？
第三十五期陆家嘴金融沙龙，以“中国REITs发展：常态化发行下的新机遇与挑战”为主题，邀请多位业内嘉宾展开深入探讨。该期沙龙的电视节目于2025年11月22日21点在第一财经频道播出。
主题演讲：
中国REITs发展：常态化发行下的新机遇与挑战
华安基金管理有限公司公募REITs分管协调人、华安未来资产管理（上海）有限公司董事长杜煊君在演讲中表示，我国REITs政策体系已经正式进入常态化发行阶段，公募REITs具有强劲吸引力。2025年1-10月首发的18只产品，首日涨幅平均为25%，其中9只首日涨停，18只产品公众认购倍数平均为596倍，网下认购倍数平均为168倍。他认为，为了更好地应对常态化发行下的新机遇与挑战，市场需要从增加我国REITs市场参与主体的多样性等方面逐步培育一个具有更强兼容性、健全高效的多层次的REITs市场体系。
杜煊君建议浦东新区整合区内产业及金融资源，探索构建覆盖一二级的政策支持基金体系，综合运用多层次REITs工具系统梳理存量资产；他说，浦东新区可以考虑更好地鼓励区内优质资源整合，突出新区特色优势资源，打造浦东新区REITs统一名片；以数字化、智能化、绿色化的理念和手段，助力新区REITs提质增效。
中证指数有限公司估值业务部总经理周夏风介绍说，与非公开募集的机构间REITs相比，公募REITs的流动性溢价，从模型来看大概有10%。从指数编制者的视角来看，它与交易所环境中比较丰富的生态位、逐步健全的做市机制密切相关，从而逐步形成REITs市场的闭环，使得公募REITs的投资价值进一步获得广泛认可。
周夏风预测，未来，国内指数产品有望从目前的六、七万亿元人民币，增加到十万亿元人民币的规模。除了股、债、商品、黄金以外，还会有标准化不动产资产包作为工具，提供给机构进行配置。他表示，市场很期待REITs的指数化投资，并利用这些品种来进一步对REITs市场进行高效、整体地定价。多层次REITs市场正从“破土而出”走向“茁壮成长”。
中信证券股份有限公司全球投资银行管理委员会债务融资业务线总监毕自强认为，中国REITs市场近几年出现了几个积极的趋势性变化：第一是资产类型进一步扩容；第二是国际化和对外开放；第三个积极的趋势是多层次REITs市场的建设。展望未来，毕自强预测，一些少而强的市场龙头主体将成为REITs市场主流的一个发起人，国内特定领域的行业龙头也有望借助REITs市场实现一个跨越式的发展。
上海城投控股投资有限公司副总经理张毅认为，中国REITs市场常态化发行带来了三大新机遇：1、资产IPO通道常规化；2、融资结构的股性化；3、运营价值显性化。同时，他表示，伴随REITs市场常态化发行而来的还有三大挑战：1、优质资产相对稀缺，收益率的窗口在逐步收窄；2、运营同质化突出，投资人需求升级；3、制度红利递减，监管日趋精细化。
大华银行（中国）有限公司企业银行部房地产、酒店及基建行业主管王吉茹在演讲中介绍了新加坡REITs市场的发展历史，她表示，新加坡REITsS市场的发展可以带给中国一定的启示。同时她也认为，中国的REITs发展非常快，在中国房地产转型的关键时期，REITs会起到关键和积极的作用。
行业对话：REITs市场在扩容背景下的发展路径探索
在本期陆家嘴金融沙龙的圆桌讨论环节，嘉宾们围绕“REITs市场在扩容背景下的发展路径探索”的话题，从“具有发展潜力的新资产类型”、“中国公募REITs市场的国际化”等方面展开对话。
在谈及在REITs市场扩容背景下，哪些新资产类型具备发展潜力这个话题时，中证指数有限公司估值业务部总经理周夏风表示，从未来产业发展迁移和供需变化的角度看，他比较看好产权类的REITs的发展，比如数据中心、IDC建设这些领域具有增长空间。周夏风还看好医疗行业，尤其是康养结合的养老设施的发展，以及经营相对稳健的消费设施的发展，比如酒店和购物中心。
当被问及“国际化程度的提升将给中国公募REITs市场带来什么样的变化”这个问题时，中信证券股份有限公司全球投资银行管理委员会债务融资业务线总监毕自强表示，国际化程度的提高，会给中国公募REITs市场带来三方面的变化：一、可以让中国公募REITs市场在治理、投资人培育、二级市场价格管理等方面有更好地发展；二、促使国际投资人进一步加大对中国REITs市场的投入；三：帮助提升中国REITs市场的监管水平，在机制设计和规则制定方面产生积极影响。
在回答“如何更好地培育租赁住房资产，满足多层次 REITs 市场的差异化需求”这个提问时，上海城投控股投资有限公司副总经理张毅认为，发行产品要满足两类需求，第一，投资者的需求，投资者的需求就是分派率，要获得怎么样的投资回报才能满足投资人的需求；第二，要关注租户对产品是否买单。他认为这两点是产品发展好的核心。
在谈及哪些资产类型具备长期发行潜力这个话题时，大华银行（中国）有限公司企业银行部房地产、酒店及基建行业主管王吉茹表示，对于REITs市场来说，它对于底层资产的要求就是要有长期稳定的现金流，这是他们无论在选择合适的资产，还有去评估它的质量时的一个基本要求。结合中国目前经济发展的情况，她认为，数据中心为代表的科技行业，以及养老、文旅等行业目前值得关注。
中国不动产投资信托基金（REITs）市场近年来快速发展，截至2025年11月，中国REITs市场总市值约2000亿元，已发行76单公募REITs，成为亚洲最大市场之一，尤其在消费基础设施领域表现突出。在常态化发行的背景下，如何选择最优发展路径？如何为全国的不动产金融创新提供新的范式？如何选择具有发展潜力的新资产类型？对这些问题，本期嘉宾畅所欲言，给出了很多宝贵的意见。
“陆家嘴金融沙龙”由上海市委金融办、浦东新区人民政府指导，“陆家嘴金融沙龙”秘书处主办，第一财经、财联社提供媒体支持。系列活动将持续输出金融改革“浦东智慧”，深度赋能浦东经济高质量发展，全力助推上海国际金融中心核心区建设迈向新高度。
本场沙龙详细内容，敬请关注第一财经频道11月22日21:00、11月23日13:20播出的电视节目：《中国REITs发展：常态化发行下的新机遇与挑战》。
第一财经
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